Ihre Nebenkostenabrechnung – nachvollziehbar, fristgerecht, ohne Tabellenchaos.
Aus der Hausgeldabrechnung Ihrer WEG wird in wenigen Schritten eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter – mit Anschreiben, Verteilerschlüsseln, Mieterwechsel und § 35a-Aufstellung als PDF.
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Kein Abo · Bezahlung pro Wohnung und Abrechnung · Berechnung kostenlos testen
| Summe Betriebskosten | 3.377,32 € |
| abzgl. Vorauszahlungen | – 2.820,00 € |
| Nachzahlung Mieter | 557,32 € |
| § 35a – Dienstleistungen / Handwerker | 549,92 € / 170,05 € |
| Zugang beim Mieter spätestens | 31.12.2026 |
Beispiel mit fiktiven Daten: Eigentumswohnung, 72,4 m², WEG mit 42 Einheiten.
Was Umlageklar für Sie erledigt
Umlagefähig oder nicht?
Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen werden automatisch aus der Hausgeldabrechnung herausgerechnet. Alle 17 Kostenarten nach § 2 BetrKV.Jeder Verteilerschlüssel
Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten, Miteigentumsanteile, Verbrauch oder direkte Zuordnung (z. B. Grundsteuer) – je Kostenposition wählbar.Mieterwechsel tagesgenau
Auszug zum 30.06., Leerstand, Neuvermietung zum 01.08.? Die Anteile werden taggenau berechnet, der Leerstand bleibt beim Vermieter.Heizkosten nach HeizkostenV
Betrag aus der Messdienst-Abrechnung übernehmen oder selbst verteilen – inklusive CO2-Kostenaufteilung und 15-%-Kürzungsrecht.Formell korrektes PDF
Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Ihr Anteil, Abzug der Vorauszahlungen, Ergebnis – so, wie es der BGH verlangt. Mit Anschreiben und Zahlungsaufforderung.Fristen & Steuern im Blick
Warnung vor der 12-Monats-Frist, Vorschlag für die neue Vorauszahlung und § 35a-Aufstellung für Ihren Mieter.So funktioniert es
Kostenpositionen eintippen oder als CSV einfügen. (Automatisches Auslesen von PDF/Foto folgt.)
Mietzeit, Personen, Vorauszahlungen und Zählerstände eintragen. Plausibilitätsprüfung inklusive.
Abrechnung mit Anschreiben drucken oder per E-Mail an Ihren Mieter senden.
Preise (Vorschlag – Entwurf)
Basis
pro Wohnung und Abrechnungsjahr
- Manuelle Erfassung & CSV-Import
- Alle Verteilerschlüssel, Mieterwechsel
- PDF mit Anschreiben
- § 35a-Aufstellung
Komfort
pro Wohnung und Abrechnungsjahr
- Alles aus Basis
- Automatisches Auslesen der Hausgeldabrechnung (in Vorbereitung)
- Vorjahresdaten übernehmen
- Erinnerung an die Abrechnungsfrist
Ab 4 Wohnungen
pro Wohnung, Komfort-Umfang
- Mehrere Objekte in einem Konto
- Sammel-PDF für alle Mieter
- Bevorzugter Support
Berechnung und Vorschau kostenlos; Sie zahlen erst beim PDF-Download. Ein Mieterwechsel in derselben Wohnung kostet nichts extra. Preise inkl. gesetzlicher USt. (Endgültige Preise und Steuerbehandlung noch offen.)
Abrechnung prüfen
Sie haben eine Nebenkostenabrechnung bekommen und fragen sich, ob die Zahlen plausibel sind? Laden Sie sie hoch – die Eckdaten sehen Sie sofort und kostenlos.
Kostenlos
1 Abrechnung pro Person
- Upload als PDF oder Foto
- Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Ihr Anteil
- Vorauszahlungen und Nachzahlung/Guthaben
- Wohnfläche und Liste der Kostenarten mit Beträgen
Premium
einmalig pro Abrechnung · kein Abo · bald verfügbar
- Alles aus „Kostenlos“
- Jede Position erklärt – zugeordnet zu den Kostenarten der Betriebskostenverordnung
- Hinweise auf typischerweise nicht umlagefähige Posten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Bankgebühren, Rücklage)
- Formale Prüfpunkte: Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB), Verteilerschlüssel, Zeitraum ≤ 12 Monate, Rechenweg
- Vergleich je m² mit dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Daten 2024)
Automatisierte Hinweise, keine Rechtsberatung. Wir schreiben keine Widersprüche – für eine Beratung ist Ihr Mieterverein die richtige Adresse.
Häufige Fragen
Für wen ist Umlageklar gedacht?
Für private Vermieter mit einer bis etwa zehn Wohnungen – vor allem für vermietete Eigentumswohnungen, bei denen Sie aus der Hausgeldabrechnung der WEG die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter machen müssen, und für kleine Mehrfamilienhäuser.
Ist die Abrechnung „rechtssicher“?
Das Dokument enthält die Angaben, die der Bundesgerichtshof für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung verlangt: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, Berechnung Ihres Mieteranteils und Abzug der Vorauszahlungen. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig ist, hängt von Ihren Eingaben und Ihrem Mietvertrag ab. Wir geben keine Rechtsberatung.
Was passiert mit Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage?
Diese Kosten stehen zwar in der Hausgeldabrechnung, dürfen aber nicht auf Mieter umgelegt werden. Umlageklar sortiert sie automatisch aus und zeigt sie Ihnen separat – im Mieterdokument tauchen sie nicht auf.
Wie werden Heizkosten abgerechnet?
Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig verteilt werden. Meist liefert der Messdienst (z. B. ista, Techem, Brunata) eine Einzelabrechnung; Sie übernehmen einfach den ausgewiesenen Betrag. Alternativ verteilt Umlageklar die Kosten selbst (50–70 % nach Verbrauch). Die CO2-Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG und die 15-%-Kürzung nach § 12 HeizkostenV sind berücksichtigt.
Was ist bei einem Mieterwechsel?
Sie legen für jeden Mieter ein eigenes Mietverhältnis mit Ein- und Auszugsdatum an. Flächen-, Personen- und Einheitenschlüssel werden tagesgenau anteilig gerechnet; verbrauchsabhängige Kosten nach den Zählerständen. Kosten für Leerstand trägt der Vermieter.
Bis wann muss die Abrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB) – für das Kalenderjahr 2025 also bis 31.12.2026. Danach können Sie Nachzahlungen in der Regel nicht mehr verlangen. Umlageklar zeigt Ihnen die Frist an.
Bekomme ich eine Aufstellung für § 35a EStG?
Ja. Für haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister) und Handwerkerleistungen (z. B. Wartungen) wird der Anteil Ihres Mieters ausgewiesen, damit er ihn in seiner Steuererklärung angeben kann.
Was geschieht mit meinen Daten?
Vermieter-Rechner: Ihre Eingaben werden nur für die Berechnung bzw. PDF-Erstellung verarbeitet und nicht auf dem Server gespeichert; Ihr Entwurf bleibt lokal in Ihrem Browser. „Abrechnung prüfen“: Die hochgeladene Datei wird nur während des Auslesens verarbeitet und nicht gespeichert; das ausgelesene Ergebnis wird nach 24 Stunden automatisch gelöscht (oder sofort per Klick). Details in der Datenschutzerklärung.
Ich bin Mieter – was bringt mir „Abrechnung prüfen“?
Sie laden Ihre Nebenkostenabrechnung hoch und sehen kostenlos die Eckdaten: Zeitraum, Gesamtkosten, Ihr Anteil, Vorauszahlungen, Nachzahlung oder Guthaben, Wohnfläche und die Kostenarten. Mit Premium (9,90 € einmalig) erklären wir jede Position, markieren typischerweise nicht umlagefähige Posten, prüfen formale Punkte wie die Abrechnungsfrist und vergleichen Ihre Kosten je m² mit dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds.
Ist „Abrechnung prüfen“ eine Rechtsberatung?
Nein. Die Prüfung läuft automatisiert nach festen, allgemeinen Regeln und liefert Hinweise und Vergleichswerte – keine Bewertung Ihres Einzelfalls. Ob eine Position bei Ihnen umgelegt werden darf, hängt von Ihrem Mietvertrag ab. Wir schreiben keine Widersprüche. Für eine Beratung wenden Sie sich an einen Mieterverein oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.
Wird meine Abrechnung von einer KI gelesen?
PDFs mit Textebene (die meisten von Verwaltern erzeugten PDFs) lesen wir ohne KI aus. Nur bei Fotos, Scans oder ungewöhnlichen Layouts wird die Datei an einen KI-Dienst zur Texterkennung übermittelt – auf Grundlage eines Auftragsverarbeitungsvertrags und ohne Nutzung für das Training. (In dieser Testversion ist noch kein KI-Dienst angebunden.)
Woher stammen die Vergleichswerte?
Aus dem Betriebskostenspiegel für Deutschland – Abrechnungsjahr 2024 des Deutschen Mieterbunds (veröffentlicht am 18.12.2025). Angegeben sind bundesweite Durchschnittswerte in Euro je m² und Monat, z. B. 2,67 € für alle Betriebskosten zusammen. Örtliche Werte können deutlich abweichen.
Wofür ist Umlageklar nicht geeignet?
Für Gewerbemietverhältnisse, preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), Pauschal- oder Inklusivmieten sowie für die Hausgeldabrechnung der WEG selbst. Auch Heizkostenabrechnungen mit eigenen Messgeräten ersetzen wir nicht.